Апарт-отели становятся новым инструментом для частных инвесторов

Покупатели недвижимости все чаще рассматривают гостиничные юниты как альтернативу квартирам, рассчитывая получать доход от работы профессиональной управляющей компании.

Российский рынок гостиничной недвижимости продолжает расширяться, причем интерес к нему проявляют не только крупные игроки, но и частные инвесторы. В 2025 году объем сделок с такими объектами достиг 60 млрд рублей, тогда как годом ранее показатель составлял 38 млрд рублей. Таким образом, рынок за год увеличился примерно в полтора раза.

Как рассказала «Российской газете» генеральный директор ООО «АрхПро» Наталия Брайловская со ссылкой на данные IBC Real Estate, заметные изменения происходят и в структуре спроса. Если несколько лет назад примерно 80% покупателей на юге России выбирали квартиры в качестве источника дохода, то теперь на такой вариант приходится около 30%. Остальные инвесторы все чаще обращают внимание на гостиничные форматы.

В 2025 году, по словам Брайловской, было совершено около 10,5 тыс. сделок с подобными объектами, а за первые месяцы 2026 года — еще порядка 3,4 тыс. Одновременно увеличивается и объем предложения. «Растет и предложение: девелоперы охотнее заходят в этот сегмент на фоне программ льготного финансирования гостиничных проектов», - добавила она.

Что получает инвестор

Апарт-отель отличается от обычной гостиницы форматом размещения. Приобретенный юнит обычно представляет собой небольшую студию с мини-кухней, а постояльцам предоставляется гостиничный сервис. При этом проживать в таком номере можно не только несколько дней, но и значительно дольше — вплоть до нескольких месяцев.

Для собственника схема выглядит относительно простой: он приобретает юнит и передает его управляющей компании, которая занимается размещением гостей и эксплуатацией объекта. Однако рассчитывать на фиксированный доход без учета реальных показателей гостиницы не стоит.

Как отмечает основатель и операционный руководитель City Lux Денис Булохов, гостиничный номер нельзя напрямую сравнивать с квартирой, которую владелец сдает посуточно. Итоговая прибыль зависит от общей загрузки объекта, стоимости проживания, количества бронирований, отзывов гостей, работы отдела продаж и расходов управляющей компании.

Масштаб участия частных инвесторов особенно заметен в Москве. По данным NF Group, к середине 2026 года в столице насчитывалось 23 классифицированных апарт-отеля общей вместимостью около 3,1 тыс. номеров. «Около 1,4 тыс. из них в девяти объектах принадлежали розничным инвесторам - это почти 45% фонда апарт-отелей. Это не доля сделок, но она показывает масштаб рынка», - пояснил Булохов.

При этом рыночные показатели свидетельствуют о необходимости осторожнее оценивать обещания высокой доходности. «В первом полугодии средняя загрузка снизилась до 69,7%, средняя цена номера - до 11,1 тыс. рублей, а доход на доступный номер - до 7,7 тыс. рублей. Последний показатель сократился за год более чем на 8%», - добавил он.

Локация важнее громкого адреса

При выборе гостиничного юнита инвестору приходится анализировать не только стоимость покупки. Существенную роль играют средняя цена проживания, загрузка объекта, транспортная доступность, количество конкурентов и устойчивость спроса в конкретном городе.

Заместитель генерального директора сети апарт-отелей YES Антон Агапов обращает внимание на то, что одного туристического потока для успешной работы проекта недостаточно. «Гораздо важнее баланс между спросом и существующим предложением. Инвесторам следует обратить внимание на локацию, стоимость номера, показатели загрузки и стоимости номера в сутки. Наибольший потенциал имеют проекты, расположенные в городах с устойчивым туристическим и деловым спросом», - отмечает он.

Разница между регионами при этом может быть существенной. «Например, рынок Санкт-Петербурга является одним из наиболее развитых и конкурентных в стране, тогда как в ряде региональных центров, включая Пермь и Калининград, сохраняется дефицит качественных современных апарт-отелей, - добавил Агапов. - Именно такие рынки сегодня обладают высоким потенциалом для новых инвестиционных проектов».

Даже в Москве перспективным может оказаться объект, расположенный далеко от туристического центра. Главное, чтобы поблизости находились разные источники постоянного спроса — деловые кварталы, выставочные площадки, медицинские учреждения, транспортные узлы или места проведения крупных мероприятий. Как поясняет Булохов, известный адрес сам по себе не способен обеспечить стабильную загрузку апарт-отеля в течение всего года.